Impact de la fiscalité sur l’investissement immobilier en 2025

Le paysage de l’investissement immobilier en France a connu des bouleversements majeurs avec l’adoption de la Loi de Finances le 3 février 2025. Dans un contexte où les enjeux fiscaux prennent une ampleur inédite, cette évolution règlementaire modifie les règles du jeu pour les investisseurs. Comment cette nouvelle législation affecte-t-elle la fiscalité des différents acteurs du secteur et quelles stratégies peuvent être mises en place pour s’adapter à ces changements ? Dans cet article, nous allons plonger au cœur des mesures imposées par cette loi, explorer leurs implications et discuter des comportements attendus des investisseurs face à ce nouveau cadre.

L’Evolution de la fiscalité pour les loueurs en meublé non professionnels

La fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) a été grandement révisée, rendant le régime moins séduisant pour de nombreux investisseurs. L’un des aspects les plus marquants de cette réforme est la modification du traitement fiscal des plus-values en cas de revente des biens.

Modification du calcul des plus-values pour les LMNP

Grâce à l’article 84 de la Loi de Finances 2025, les amortissements pratiqués par les loueurs en meublé seront désormais intégrés dans le calcul des plus-values lors d’une cession selon le site invest-synergy.fr. Ce changement signifie que, contrairement à auparavant où les amortissements n’affectaient pas la valeur d’acquisition, ceux-ci vont diminuer la base d’imposition, augmentant ainsi le montant soumis à taxation.

Les conséquences sont particulièrement marquées pour les investisseurs ayant l’intention de revendre rapidement leurs biens. La taxe sur la plus-value, bien que bénéficiant d’une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans, devient un fardeau plus lourd à mesure que l’on se rapproche de ces délais. Ce changement contraint les investisseurs à reconsidérer la rentabilité de leurs opérations de LMNP et favorise une approche d’investissement à long terme.

Vers une perspective patrimoniale pour les investisseurs

Face à cette pression fiscale accrue, les loueurs en meublé sont incités à adopter une vision patrimoniale. Garder les biens pour une durée prolongée peut offrir une certaine sécurité grâce à des flux de revenus locatifs stables. De plus, cette stratégie peut faciliter la transmission d’un patrimoine à la prochaine génération, optimisant ainsi les enjeux successoraux.

Augmentation des droits de mutation : conséquences pour les acheteurs

L’article 116 de la récente Loi de Finances introduit une possibilité pour les départements d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés les frais de notaire, de 4,5 % à 5 %. Cette mesure, effective dès le 1er avril 2025, impacte directement le coût des transactions immobilières et rend l’accession à la propriété plus coûteuse.

Une hausse inévitable dans certains départements

À Paris, par exemple, cette augmentation des frais est déjà programmée, et d’autres départements pourraient suivre ce modèle. Pour les primo-accédants, qui représentent une majorité dans le marché immobilier actuel, cette hausse constitue une nouvelle barrière à l’entrée, dans un climat où le pouvoir d’achat est déjà en marge. L’impact immédiat est donc une inflation du coût d’acquisition, qui pourrait ralentir le dynamisme du marché immobilier.

Anticiper les effets sur le secteur immobilier

Les acheteurs devront désormais reconsidérer leurs budgets et potentielles négociations pour compenser cette nouvelle charge financière. Parallèlement, cette situation pourrait entraîner un ralentissement des transactions sur le marché, alimentant ainsi des inquiétudes quant à la santé du secteur immobilier dans les années qui viennent.

L’Exonération des dons pour l’investissement immobilier

Parallèlement à ces augmentations fiscales, la Loi de Finances 2025 a introduit des mesures visant à encourager les donations pour financer des achats immobiliers, permettant une exonération des droits de donation à hauteur de 100 000 euros par donateur. Cette exonération concerne les dons à des descendants directs ou à des neveux et nièces sans descendance.

Conditions et implications de cette exonération

Pour bénéficier de cette exonération, les fonds doivent être investis dans un délai de six mois, que ce soit pour l’acquisition d’un logement neuf pour y vivre ou pour des travaux de rénovation énergétique sur un bien ancien. Ce dispositif, qui se cumule avec un abattement de droit commun, permet donc à un donataire de recevoir jusqu’à 500 000 euros en franchise de droits.

Ce cadre fiscal est une nouvelle incitation qui peut réorienter les stratégies d’investissement immobilier, en favorisant les acquisitions via des donations au sein des familles, c’est d’accroître le dynamisme du marché du neuf. C’est un élément à prendre en compte pour les investisseurs cherchant à optimiser leur charge fiscale tout en agrandissant leur patrimoine immobilier.

Prolongation des dispositifs pour soutenir les loyers modérés

La Loi de Finances 2025 a également confirmé la prolongation du dispositif d’avantage jusqu’en 2027, qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la modération des loyers pratiqués. Ce soutien se concentre sur la location de résidences principales à des locataires respectant certaines conditions de ressources.

Impact sur le marché locatif

Cette mesure vise à encourager les propriétaires à offrir des logements abordables dans un contexte de crise du logement. Pour les investisseurs, cela représente une chance de diversifier leur portefeuille tout en contribuant à la lutte contre la précarité locative. Les fameux quartiers tendus, où la demande dépasse largement l’offre, bénéficient tout particulièrement de cette initiative.

En offrant des réductions fiscales pour des loyers modérés, le gouvernement espère accroître l’offre de logements abordables et, par conséquent, réduire la pression exercée sur les ménages à faibles revenus. Les propriétaires d’immeubles qui respectent ces normes devraient constater une augmentation de la demande locative, leur permettant d’assurer des revenus réguliers et stables.